Закрепить
Москва, ул. Нижняя д. 9, офис 36,
(метро Белорусская)
Ежедневно
с 08:00 до 22:00

Долевая собственность на жилье: проблемы и пути их решения

Режим общей долевой собственности очень часто становится камнем преткновения для его участников, особенно в ситуациях, когда такой статус собственности получен не по доброй воли, а, например, в силу наследования жилой недвижимости или ее приватизации. Отнюдь не редкость, когда между совместными собственниками разгораются конфликты и споры, способные привести к куда более драматичным событиям, нежели постоянные словесные перепалки.

Можно ли разрешить подобного рода ситуации с наименьшими моральными и материальными издержками для всех сторон? Постараемся дать по этому поводу некоторые рекомендации и советы.

Как получить свою долю не на бумаге, а в реальности?

Долевая собственностьИзначальная ситуация с режимом общей долевой собственности выглядит таким образом, что право на долю есть, а в реальности собственного угла вроде бы как и нет. С юридической точки зрения получить свою долю в полноправное владение можно несколькими способами.

Самый распространенный вариант, если конфликт не дошел до крайностей, - мирно договориться между собой, кому и какая комната достается, оформив все письменным соглашением и для больше его надежности удостоверив нотариально. При таком развитии событий следует учесть, что места общего пользования, в частности, кухня, туалет, ванная и коридоры, все равно останутся в совместном пользовании.

Если договориться не удается, останется только один вариант – передать решение вопроса на рассмотрение суда. При желании сохранить жилую площадь в неизменном виде без ее дробления на доли в натуре и связанным с этим выполнением требований закона, например, организации отдельных входов, исковое заявление должно звучать как определение порядка пользования квартирой (домом), находящейся в общей долевой собственности.

При обращении в суд следует быть готовым, что все может сложиться совсем не так, как вы распланировали, и при вынесении решения судья будет руководствовать не только размерам долей, но и многими иными обстоятельствами, например, наличием у того или иного сособственника детей, семейными отношениями, полом проживающих лиц и другими обстоятельствами. Поэтому не стоит удивляться, что при равенстве долей и наличии, например, 3 комнат и 4 жильцов, двое из которых являются супругами, супругам достанется только одна комната и по отдельной комнате каждому из оставшихся жильцов. А вот все обязательства жильцам все равно придется нести согласно размерам своих долей.

Важным правилом для суда всегда будет являться необходимость максимальным образом учесть интересы всех собственников, состыковать их и принять компромиссное решение.

Хочу свое и навсегда

Далеко не все сособственники готовы ограничиться простым определением порядка пользования. По разным причинам, но очень многие хотят большего – превратить свою долю в отдельный объект собственности и оформить свое единоличное право. В правовом аспекте это будет звучать как раздел имущества и прекращение режима общей долевой собственности применительно к одному, нескольким или всем сособственникам - в зависимости от того, кто именно пожелает произвести окончательный раздел.

Теоретически разделить можно любую квартиру, но вот на практике ситуация выглядит иначе. Практически неосуществимым представляется раздел однокомнатной квартиры. Разделить многокомнатные квартиры также бывает непросто, да и превращению отдельных квартир в «коммуналку» или «общежитие» государство уже несколько лет активно препятствует.

В таких ситуациях, как и в первом случае, возможно достижение мирового соглашения. Правда, скорее всего, договариваться придется о том, что кто-то останется собственником на прежних условиях или единственным собственником, а убывающие получат денежную компенсацию. Как вариант, можно просто договориться о совместной продаже квартиры (дома) с разделением вырученных средств согласно размерам долей.

При обращении в суд с большой долей вероятности будет принято аналогичное решение, то есть о выплате компенсации убывающему собственнику, требующему выдела доли. Таким решением суд одновременно сохранит жилплощадь и подстегнет собственников к поиску компромисса, если выплата компенсации для собственников выглядит проблематичной.

Обязать продать жилье суд не вправе, но поставив сособственников одинаково не в очень выгодное положение, когда для одних выплата компенсации – финансовая проблема, а право собственника требовать выдела своей доли на практике неосуществимо, добьется главного – вынудит договариваться либо смириться с судебным решением. Следует отметить, что решение суда не зависит от желания или возможностей выплатить компенсацию. Если суд обяжет выплатить компенсацию решение может быть исполнено принудительно, как обычное взыскание долгов.

Выгодна ли продажа или иные сделки с долями?

Любой эксперт по рынку недвижимости и юрист скажет, что при отсутствии возможности совместного проживания и невозможности выплаты компенсации за долю, совместная продажа жилья всегда будет намного выгоднее, чем распродажа по долям. Во-первых, доли бывает продать очень затруднительно, во-вторых, даже если покупатель найдется, стоимость отдельной доли упадет на 15-25% по сравнению с ее стоимостью в составе всего объекта.

Если же все-таки возникнет желание продавать по долям, то необходимо будет соблюсти требование о преимущественном праве покупки доли другими собственниками и предусмотренный этим требованием порядок.

При намерении распорядиться своей долей путем сдачи ее в аренду в условиях наличия конфликта могут возникнуть серьезные проблемы. Такая сделка, как и иные, связанные с распоряжением долевой собственности, требуют либо согласия всех собственников, либо (в случае совершения сделок отчуждения) соблюдения преимущественного права приобретения.




Советуем прочитать: Принудительный обмен жилых помещений

Возврат к списку


Не нашли ответ на свой вопрос? Звоните нам!