Вопрос №2399

Вопрос задает: Сергей Андреевич

Здравствуйте, уважаемые господа юристы. Прошу совета по стратегии  регистрации и реализации недвижимости. Адрес - ст.Тамань Краснодарского края. Сергей Андреевич. По-существу. На участке ЛПХ категории "населенный пункт" площадью 11,5 соток я построил 5 двухэтажных домиков каждый площадью около 90 кв.м., к каждому домику подведены коммуникации (вода и эл/энергия на общих лицевых счетах, газ -  у каждого свой счетчик), т.е домики де-факто жилые. Участок является моей личной собственностью (физ.лицо).  Расстояние от домиков до границ с соседними участками 3 метра, между домиками 6 метров. На участок один въезд шириной  5 метров. По местным нормам выделение участков допускается площадью не менее 5 соток с шириной фасада не менее 12 метров - то есть формально участок должен иметь статус неделимого.  Все построено в режиме самостроя в расчете на регистрацию по дачной амнистии. Теперь наступает время продавать. Если бы продать все вместе, то было бы просто: один домик регистрируем как ИЖС, а остальные как вспомогательные постройки. Но вот покупатели почему-то находятся неправильные - могут купить только по одному домику.
Нужна стратегия регистрации и реализации. Мои варианты такие:
1)    Делю участок на 5 частей между родственниками/друзьями по договорам дарения долей зем.участка  без строений.  Затем каждую долю выделяю в натуре -  Если это удастся  сделать вопреки нормативам застройки (?) - и на каждой доле, находящейся уже в личной собственности, ставлю на кадастровый учет и регистрирую домики по дачной амнистии как ИЖС. После чего их можно продавать по-штучно.

2)    Учитывая, что домики все-таки уже построены, можно попробовать (?) сразу регистрировать  их по дачной амнистии как ИЖС, естественно оформив технический и кадастровый паспорта.  Мне кажется, при  регистрации по дачной амнистии постановка на кадастровый учет  осуществляется без  учета нормативов застройки, только бы границы здания не пересекались с границами участка.  Регистрация прав собственности, видимо, будет через суд. Получится? Далее при продаже оформляется договор продажи доли на земельный участок (без выделения в натуре) и домик соответствующего литера

3)    Вообще не регистрировать домики как ИЖС, за исключением одного, на котором будут лицевые счета за воду и эл.энергию,  а продавать доли в земельном  участке. В последующем  владельцы  долей  будут выделять  их  в натуре (если захотят), а строения так и останутся вспомогательными, обозначенными только на ситуационном плане участка в тех.паспорте домика, зарегистрированного как ИЖС. Это, конечно, самый легкий вариант, но покупателям  надо как-то  гарантировать  успешность  выделения в последующем  их доли в натуре. Как?

4)     Перевод земли в коллективное пользование, объединение домиков галереями в таунхауз (блокированный дом по определению градостроительного кодекса), получение разрешения на строительство таунхауза и далее продажа  блоков в таунхаузе. Это самый тухлый вариант, как архитектурно, так и по времени и по деньгам.  

Весьма  надеюсь на конструктивный ответ.   Возьметись  ли за реализацию какого-то  варианта, учитываю территориальную удаленность и протяженность во времени?
С уважением, Сергей Андреевич.